הדילמה הנצחית: לסגור משכנתא או להשקיע בבורסה?
אמ;לק – ההחלטה בין סילוק משכנתא או השקעה בשוק ההון צריכה להתקבל על בסיס מתמטיקה של "ארביטראז' ריביות". אם התשואה הצפויה מהשקעה בתיק מניות איכותי גבוהה מהריבית האפקטיבית שאתם משלמים על המשכנתא, הכסף שלכם יעבוד קשה יותר בבורסה. סילוק חובות הוא מהלך פסיכולוגי של "שקט נפשי", אך השקעה מושכלת היא המהלך ההנדסי שיבנה לכם הון משמעותי יותר בטווח הארוך.
ארביטראז' ריביות: עלות הכסף מול תשואת הכסף
כדי להכריע בשאלה האם לבצע סילוק משכנתא או השקעה, עלינו להבין את המושג "עלות ההון". משכנתא היא למעשה הלוואה שקיבלתם מהבנק בריבית מסוימת. אם יש לכם סכום כסף פנוי, יש לכם שתי אפשרויות: להחזיר אותו לבנק ולחסוך את תשלומי הריבית העתידיים, או להשקיע אותו בשוק ההון ולייצר תשואה.
כאן נכנס לתמונה המושג ריבית משכנתא מול תשואה. אם הריבית הממוצעת על המשכנתא שלכם היא 4% (ריאלית), אך שוק ההון מציע תשואה היסטורית ממוצעת של כ-9% עד 10%, קיים כאן "פער חיובי" של כ-5% לטובת ההשקעה. במצב כזה, בכל שנה שבה אתם משקיעים את הכסף במקום לסגור את החוב, אתם מגדילים את העושר שלכם ב-5% נוספים על אותו הסכום. זהו הארביטראז' הפיננסי שבו הכסף שלכם מייצר ערך גבוה יותר מהעלות שלו.
מבחינה הנדסית, המשכנתא היא חוב "זול" יחסית לשאר סוגי האשראי. בעוד שהלוואות צרכניות או חובות בכרטיסי אשראי יכולים להגיע לריביות דו-ספרתיות (שאותם יש לסגור מיד), המשכנתא היא כלי מינוף שמאפשר לכם להחזיק בנכס ובו זמנית להפנות הון נוסף לצמיחה אקספוננציאלית בבורסה.
מתי בכל זאת כדאי לסגור? ההיבט הפסיכולוגי והריביות המשתנות
למרות שהמתמטיקה נוטה בבירור לטובת השוק, ישנם תרחישים שבהם המאזן משתנה. ההיבט הראשון הוא הריבית המשתנה. במסלולים מבוססי פריים, כאשר הריבית במשק עולה בחדות, עלות המשכנתא שלכם עלולה לזנק לרמות של 6% או 7%. במצב כזה, הפער בבחינת ריבית משכנתא מול תשואה מצטמצם, והסיכון שלקחתם כבר לא מפצה על התשואה הפוטנציאלית בשוק ההון (שגם הוא עלול להיות תנודתי באותה תקופה).
היבט נוסף הוא הפסיכולוגיה של החוב. ישנם אנשים שחוב מעיק עליהם ברמה הרגשית עד כדי פגיעה באיכות החיים. עבורם, השגת "בית נקי מחובות" שווה יותר מכל אחוז תשואה עודף בבורסה. עם זאת, כאן באבא טחון אנחנו מלמדים להפריד בין רגש לבין נתונים. אם המטרה היא פרישה מוקדמת תוך 10-15 שנה, ויתור על האפקט של ריבית דריבית בבורסה לטובת סגירת משכנתא בריבית נמוכה הוא מהלך שיכול לעלות לכם בשנים רבות של עבודה מיותרת.
סילוק משכנתא הוא מהלך בלתי הפיך; ברגע שהחזרתם את הכסף לבנק, קשה מאוד "למשוך" אותו חזרה במידה ותזדקקו לנזילות. לעומת זאת, השקעה בבורסה משאירה אתכם נזילים ומאפשרת לכם להחליט לסגור את המשכנתא בבת אחת בנקודת זמן עתידית, כשהתיק כבר צמח לממדים משמעותיים.
המודל: הנוסחה המתמטית המנצחת לבניית הון
כדי להחליט סופית על סילוק משכנתא או השקעה, השתמשו בטבלת ההשוואה הבאה המדגימה השקעה של 200,000 ש"ח לאורך 15 שנה:
טבלת ההשוואה:
הפרמטר | אפשרות א': סגירת משכנתא (חסכון בריבית) | אפשרות ב': השקעה בבורסה (צמיחה) |
ריבית/תשואה שנתית | 4.5% (חיסכון בעלות) | 9% (רווח צפוי) |
ערך נומינלי לאחר 15 שנה | כ-387,000 ש"ח (החוב שנמנע) | כ-728,000 ש"ח (שווי התיק) |
הרווח הריאלי שלכם | 187,000 ש"ח | 528,000 ש"ח |
הפער הוא דרמטי. בחירה בהשקעה ייצרה לכם כמעט פי 3 יותר הון מאשר סגירת המשכנתא. הנוסחה המנצחת היא פשוטה:
1. אם ריבית המשכנתא הממוצעת שלכם נמוכה מ-5.5%-6%, השקיעו את הכסף בשוק ההון.
2. אם הריבית גבוהה מ-7% (במסלולים המשתנים), שקלו לסגור חלק מהמסלולים היקרים כדי להקטין את עלות המימון.
3. תמיד השאירו רכיב השקעה פעיל כדי להנות מהאפקט המצטבר של הזמן.
בסופו של דבר, השאלה היא האם אתם רוצים להיות "נטולי חובות" או "בעלי הון". משקיע הנדסי מבין שחוב זול הוא מנוף לצמיחה, ולא משקולת שיש להיפטר ממנה בכל מחיר.
שאלות נפוצות
האם מס רווחי הון בבורסה לא הופך את ההשקעה לפחות משתלמת?
מה עדיף לעשות עם כספי קרן השתלמות שנפתחה?
האם סילוק משכנתא מקטין את הסיכון הכלכלי שלי?
האם כדאי למחזר את המשכנתא במקום לסגור אותה?
סיכום
- ההחלטה על סילוק משכנתא או השקעה צריכה להתבסס על השוואת הריבית מול התשואה הצפויה.
- ככל שריבית המשכנתא נמוכה יותר, כך גדל הכדאיות להשקיע את הכסף בבורסה ולהנות מארביטראז'.
- נזילות היא כוח; כסף בבורסה הוא נזיל, כסף שנסגר בתוך קירות המשכנתא אינו זמין למקרי חירום.
- לבניית הון ארוך טווח, השקעה במניות איכותיות מנצחת כמעט תמיד את החיסכון בריבית המשכנתא.
רוצים לדעת בדיוק כמה כסף אתם מפסידים כשאתם סוגרים את המשכנתא במקום להשקיע?
השתמשו במחשבון הריבית דריבית שלנו והשוו את הנתונים האישיים שלכם עוד היום.